外立面的质保期有多久？
过了质保期出了问题，
该由谁来维修？
外立面脱落伤了人
又该由谁承担法律责任？
近日，
记者进行了调查。
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外立面为什么会脱落？
江门日报曾报道开平三埠祥荻路有一居民楼的外墙严重脱落的情况。何传贵摄
要想了解为什么住宅外墙会脱落，首先得了解住宅外墙的主体结构。
广东骏贤集团董事长冯锦麟介绍，住宅工程的主体结构现在多为框架结构（即钢筋混凝土梁柱结构），在江门，对建筑物都有保温的要求，所以在主体结构外面会有一层保温层，保温层外面才是饰面层，也就是我们所说的“外立面”。
而现在江门小区的饰面层，现在做得最多的就是外墙涂料，而外墙涂料分为普通外墙漆和仿石漆。
以博富名苑为例，楼宇的外立面采用仿石漆涂料，这种涂料成本比普通涂料高，工序要求严格、耗费时间长，该涂料特点是使外墙有天然大理石浑然一致的视觉效果，且具备持久保色、防粉化和寿命长的优势，令到外墙保持日久常新的效果，同时相较传统外墙砖工艺减少了外墙砖粘贴与墙身结构空鼓情况，降低外墙瓷砖变旧剥落的风险。
“外立面脱落，主要原因就是饰面材料黏结层受热胀冷缩影响造成空鼓导致的。”林志斌说，水对黏结强度也是有影响的。外立面在建筑使用过程受日晒雨淋环境影响，外立面会产生微小裂缝，水渗入就容易产生空鼓，黏结性能会越来越弱，容易导致墙材脱落。
博富控股总工程师部副总工程师林志斌告诉记者，以前江门住宅小区的外立面多是使用外墙砖，一种是使用较大块的长条砖，这种砖需要一块一块进行粘贴，若不满浆，可能影响黏结强度；另一种是使用纸皮砖，这是用水泥砂浆粘贴，黏结性比长条砖更好。
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外立面脱落由谁负责维修？
当住宅楼出现外立面脱落的情况，
到底该由谁来维修？
是业主，是物业，还是开发商？
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资深物业师谢耀林表示，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害，可向建设单位提出赔偿。而保修期后由业主自行负责。
冯锦麟表示，住宅小区的建筑工程外立面保修时间一般是竣工验收后两年内。
市住建局相关负责人表示，住宅小区房屋外立面属于共用部位，归业主共有。
在保修期外的，由业主承担主体责任，物业服务企业按照合同约定承担相应维护责任。
如果住宅小区出现外立面脱落情况，建议由业主委员会组织实施维修；未成立业主委员会的，由物业服务企业组织实施维修。
“要解决外立面该由谁来维修这个问题，需先搞清楚责任主体是谁。”江门市房地产行业协会、江门市建筑业协会常年法律顾问，广东国晖（江门）律师事务所律师李建中表示，根据民法典第二百七十三条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”住宅楼外立面属于整栋楼的全体业主共有，全体业主须共同承担维护墙体的义务。
针对部分老旧住宅出现外立面脱落的情况，我市也有采取相应的解危措施。市住建局相关负责人表示，治理外墙脱落，各市区基本建立业主报告、镇街排查、社区警示并通知业主修缮的工作机制，部分地区镇街成立了应急抢险队伍，并主动采取解危措施。
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外立面脱落伤人由谁承担法律责任？
外立面脱落问题，就像一个随时会爆炸的“炸弹”，一旦砸伤人，后果不堪设想。业内人士提醒，若造成他人损害的，业主可能需要承担法律责任。
江门日报曾报道蓬江区金港小苑3幢发生一起外墙瓷片脱落事故。黄硕明摄
年，开平市法院审结了原告黄某诉被告开平市某企业联社、开平市某物业管理站及张某等23户业主物件脱落、坠落损害责任纠纷一案。最终，法院认定23户业主为该单元楼的所有人或者使用人，而且23名被告没有证据证明自己没有过错，因此判决该23名被告对原告的损失承担民事责任。
即使外立面脱落是由于建筑物的质量问题造成，23名被告也应按照法律规定承担责任后，再按照与建筑商的约定进行追偿，并不能因为建筑物的质量问题而免责。最终，开平市法院判决由23户业主根据各自的物业面积比例合共赔偿原告9.5万余元。
李建中表示，根据民法典第一千二百五十三条：“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。”他提醒，建筑物、构筑物或者其他设施的所有人、管理人、使用人，应当对建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物进行合理的管理、维护，避免给他人造成损害。
例如，要保证建筑物等设施及其搁置物、悬挂物的稳固；应当进行必要的检查，发现可能造成他人损害的，要及时采取相应的安全措施等。若住宅楼出现外立面脱落现象，业主应尽早进行维修，以免造成他人损害。
来源：江门日报
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原标题：《新会人留神！小区外立面脱落，担责的人是……》