我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议提问：星叔能否详细谈下：1、环京大厂在北三县与通州统一规划后是否适合购买？资金有限，夏垫区的路劲阳光城1.4-1.5万是否可买入？2、北三与上海周边嘉善、深圳周边大亚湾或广州周边辐射区域相比，哪个更看好？回答：1.北三县燕郊大厂香河是很大一片区域，所以价值有高有低。如果已经完全兑现，那么1.5万我接受，但在规划以及未完工阶段卖1.5，一不值，二有赌的风险。整个环京，除了燕郊主干道，其他地区有人口的很少。如果说你是在周边工作自住，那可以买，毕竟刚需。2.环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。如果非要说哪个环一线城市更好，相比我更看好临深城市东莞和临广城市佛山。知识星球内部分享可以查看临深投资回报率高的板块提问：星叔，现在投资买房入场会晚吗？还有机会吗？普通人能靠买房逆袭吗？回答：答案是当然有!任何一个时代，对普通人而言，都存在暴富逆袭的机遇，就看你愿不愿意把握机遇，敢不敢去承担风险，对未来有没有判断力。但是普通人要想暴富逆袭，光靠自身的努力还远远不够，还必须顺应时代发展的潮流，借势而行。一般人的收入无非是工资收入工资收入是固定的，而能够靠工资收入赚钱的更是少之又少。对于大多数普通人来说，创业并不现实，炒股虽然门槛很低，但风险极大，真正赚钱的人极少。最后那些成功进阶中产或富人的，主要靠的还是房子。所以想要跻身中产阶级赚钱的方式必须改变，努力提高资产性收入占比是必由之路。原因有2点：1、买房不需要多么高明的投资理财策略，无脑买房的都有可能赚钱。当然这说的是房地产红利的那十年。2、买房是天然可以借钱的，而且是鼓励借钱的。而炒股是不支持借钱的，创业不一定能借到钱，即使借到钱，但成本也要比买房高得多。加杠杆适合于所有投资品，只不过房子相对安全，而且门槛最低3成首付就能买房、成本最低（利率差不多是最便宜的了）的投资品。买房绝对是大多数人一生中最大的投资，然而在房贷的助推下，可获得至少3至4倍的放大，使之成为对大众而言相对靠谱的投资行为。很多人都会有人问，“现在还能不能买房？”结论是肯定的，买房仍然可以作为主要的投资方式之一。只不过在楼市的黄金十年时期，几乎可以做到买了就能赚，而现在已经必须要精耕细作了。提问：星叔，坐标广东江门。手上现金只有13万，公积金7万，合计20万。年收入15万，目前手上有个去年34万买的一楼车房两面朝阳，20方改隔层后45平方，用于父母住，在哥哥家步梯楼附近。现生活在新会会城，工作在蓬江区棠下。想在生活工作半径内买套二手房，婚前自住，如果会结婚，婚后如不需要就出租或转手。考虑自然环境不错的，五邑碧桂园十年以上楼龄，二三楼步梯的90方朝南三房.70多万。或山湖雅苑电梯房。值得入手吗？或者有好推荐吗？盼复。回答：江门是一个很典型的小城市，基本没有什么突出特点，其他小城市的老城区怎么破，它的老城区也怎么破，而且城市规划杂乱无章，毫无组团概念。虽然是珠三角，在大湾区里是纯粹打酱油的角色，也被炒作的非常厉害。跟非珠水平差不多，可见没啥前途，将来就是被珠海中山吸血的命。由于蓬江老城区严重满载，人口已经外溢万达广场板块，旁边是几大成熟的商圈，生活配套相对比较完善，周围基本都是次新房，属于看得到现在也看得到未来的板块。一般来说，买郊区一般都是靠着万达广场去买会比较靠谱，毕竟万达的选址逻辑还是比较靠谱的。新会虽有成型，但不属于江门的城市发展方向，江门从江海到新会的一路上都是香蕉林，都发展这么多年，还是香蕉林，所以zf没有把力气花在这个区域。如果zf着力把两个城区融合，绝不会是现在这个样子，这也侧面说明了江门本身的财力不足，未来的房价空间其实是很有限的。刚需自住是可以买的，可以考虑蓬江新区，楼盘的选择多一些，尽量买10年以内的次新电梯房，升值性流动性比楼梯房好，楼梯房以后出手都是硬伤。内部有分享广州投资回报率高的板块提问：您好！主场在上海，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？回答：因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。上海买房回报率高的板块详见内部分享提问：星叔，我想问下苏州胥江新村的老破小可以买吗？年底地铁开通了。有拆迁的可能性吗回答：普通人买房单纯赌拆迁，不建议入手了，除非你有确定内部消息。老破小如果房龄25年以上的房子，基本上办不了按揭贷款然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会。苏州投资回报率高的板块详见内部分享提问：你好，想着明年在杭州改善买总价约万的房子。目前情况如下：杭州自住房现在价格万（有万贷款），年3月万购入深圳房产，现价格万（有万贷款，银行评估7成可贷约万）。计划今年下半年卖杭州的房子，预计到手现金万，明年3月深圳房子截断再抵押，预计到手现金万。手上现金约有80万，这样共计现金约万，买万的房子。今年10月开始卖杭州房子，明年3月深圳房子截断抵押，同时争取在明年3月完成杭州改善房的下定。月供不成问题。这样的规划，您觉得有什么需要注意的风险点以及改进的地方吗？谢谢回答:最大的风险点就是太紧凑了，每个点资金都用足，就怕市场行情有变化。万一再有黑天鹅，杭州10月卖房不顺利就无法实现。另外深圳最近查抵押经营贷款产品，可能会有不少经营贷款产品不能做，明年初是否还能有今年3月这么宽松的经营贷款市场，让你能够享受到低利率和高成数，现在暂时还不知道。以上两点，我觉得可能性不会很大，都是小概率时间，但是你现在的计划里，貌似也找不到B方案，所以只要发生一个，你万的房子买起来就比较头疼了。不过我看你的月供不是问题，即便发生了风险事件，顶多影响你新购房计划，也不会有什么大影响。提问：星叔请问怎么凑首付款？回答：详见内部分享《无息贷款科技树》《渠道融资成本如何选择最划算》提问：叔，目前，银行贷款利率出奇的低，甚至出现倒挂了。从资金层面的确是一个非常好的时期。从自己实际观察来看，看房的人也明显多了。但是房价还是非常焦灼，没有明显下降。记得8年，古北地区房价下降，同事甚至还买了一个折扣非常厉害的房子。所以，是现在立刻下场，还是在持币观望呢？回答：利率下行的时候，永远不要贪心等房价上涨，房价是三维的，会先把低价笋盘去化掉，这个阶段你看中位数和房价挂牌价是没有感受到的，但其实低成本房源一天天减少。等到低价房源全部消灭掉，接下来正常市场价房源开始带看量上去之后，房东会心态变好，然后就是跳价。这个时候，很多人以为房价是一夜之间上去的，其实不是的。房价会在底部磨很久，一天天，一套套把低价磨掉，然后突然上去。因为房产成交是场外交易，它不像股票市场，房产交易是离散的，所以价格会有跳跃性。在当下这样的宽松环境里，我不能说大家一定要买房，我只能说手头资金富裕的，买房肯定比持币强多了。刚需也是，要加快入场。大杠杆投资的，建议还是再等等，房价会热起来，但应该不会暴击，所以全杠杆先别上。房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。
