7月18号的晚上，我花了一个小时研究了恒大最新的资料，包括最新的两份财报。发现没啥子好写的。虽然我知道，这个必定是最热的头条新闻，所以今天，也就是19号，恒大的文章一直在刷屏。
总觉得恒大的重点在于，他能不能把现有的在建房子，顺利交到购房者手中，能不能保证交楼。也就是合同负债，能不能顺利结转收入而已，但是就连会计师都无法发表意见的财报，如何判断恒大能不能保交楼？
恒大剩下的债务问题，房子没交完，是轮不到债权人拿钱的，所以谈债务也没啥意思，毕竟让恒大破产成本太高。
直到今天，我刷到了21世纪经济报道的文章《恒大业绩公告深度解读：“消失”的亿？这才是重点！》，被里面的观点吸引到了，核心是两个：一是提前确认收入，涉嫌财务造假；二是利用提前确认收入，来提前确认利润，进而提前分红。
小吕天生就喜欢研究公司财务造假，所以这个方向吸引了我。
我反复看了好几遍，觉得文章的质量很高，很佩服。不过小吕作为一个只会怼上市公司的人，得保持专业中立的态度，及时是21世纪经济报道的文章，也可能有表达不合适的地方，因为有些论证过程和数据被省略了，我得自己把恒大的数据再过一遍。
先讲讲提前确认收入。
一、收入政策的对比
恒大在年和年的财报中，对于住宅销售收入的确认会计政策，是这么描述的：
而新会计准则是如下图所描述的：
图中，新会计准则、财会22号文件中，时段履约的第三个条件，“有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”，我倾向于的解释是，指在由于客户或其他原因终止合同的情况下，企业有权就累计至今已完成的履约部分收取能够补偿其已发生成本和合理利润的款项，并且该权利具有法律约束力。
恒大地产在年财报中对住宅销售收入确认的表述，与新会计准则、财会22号文件很相似。所以，两者结合来看，就得出这样子的结论：
期房预售时已明确了房屋的地理位置、楼栋、楼层、房号、面积和金额等关键信息，房企不可能找另外一套房子交付给购房者，所以此时已预售的那套房子具有不可替代性。房屋预售合同一般明确约定房款的支付进度，约定的房款受法律保护，有权收取房款。因此，期房销售满足时段履约的第三个条件，可以在一段时间内确认收入，无需等到”交房”这个时点才确认收入，在预售之后就可以按照履约进度来确认收入。
而年以及年之前，恒大地产按照履约进度来确认收入的方式是：“完成履约责任之进度乃基于本集团为完成履约责任之付出或投入，经参考各合约直至报告期末所产生合约成本占总预测成本之百分比计量。”通俗地讲，就是“进度=实际投入成本/总预测成本”，然后进度是多少，就把对应比例的合同负债转结成营业收入。
而恒大年财报中住宅销售收入的确认条件是：“获得项目竣工证书或业主占用”。这个确认条件更为苛刻一点，但与现行的预售款监管制度相匹配：只有房子竣工了，账户里的预售款才能拿出来随便用，这部分资金是可以拿去还银行贷款的。
若是按照年销售收入的确认条件，就算营业收入有个亿，恒大可能也拿不到这个亿，因为有些可能还没完全竣工或者交房，账户里的预售款他也拿不出来，这时候产生的利润，也有可能没完全在恒大裤兜里。
年新的销售收入确定条件，或许也带来了税收方面的好处，恒大地产年-年所得税抵免/(开支)分别为：（.45亿元）、.76亿元、（.51亿元）。可以看到，年是有所得税抵免的。税务方面我不太熟，大家可以补充意见。
二、收入政策变更带来的调减
上图是21世纪经济报道的文章说的，会计政策变更带来的亿元的收入调减。这个是不对的。
正确的是.81亿元，这个是年全年由于收入会计政策变更带来调减。（如下图，截自恒大地产年业绩报告）
恒大地产决定从年1月1日开始实施新的收入确认政策，所以年12月31日的合同负债，到第二天，就是年的第一天，必须做调整。合同负债从年12月31日的.46亿元调整至年1月1日的.44亿元，这里面的差值也才.98亿元，这个差值就是收入会计政策变更带来的这一天的差异。
这.98亿元，干了一整年，还有.81亿元的合同负债没确认为收入，这么说有将近0亿元左右确认了收入，有0亿元左右的房子交到了购房者的手上。
还有个问题，既然年少算了.81亿元的收入，那么他有多算这部分收入带来的成本吗？如果没有的话，那还是个会计游戏，这.81亿元只不过是晚点再确认收入罢了（前提是项目能完工，所以从这点来讲，恒大地产新的收入确认政策，更能体现他以后交了多少楼，有收入即有交楼）。
接下来讲讲分红的问题。
恒大地产存不存在提前确认销售收入，以提前确认利润，以提前分红这样子的问题？
上面提到的新会计准则、财会22号，应该是在年就可以开始实施的。而恒大地产的分红，也是在年开始就狂飙的。从年这个报告期开始，每股派息达到了1.元，前一年才0.元。年是1.元。
如果按照这个新会计准则、财会22号这个文件来理解，造房子投入了多少成本，恒大地产就有权利收回多少成本的话，那么我觉得没啥问题，确实在未来收回这部分成本的可能性很高，所以当年确认的利润拿去分红也没啥问题。
所以就以我个人掌握的信息来判断，我个人认为，不存在提前确认销售收入，以提前确认利润，以提前分红这样子的问题。当然我也不否认，我可能有认知缺陷，观点可能也有误，欢迎大家指正。
但是，恒大地产存在以外部融资来分红的问题。就是说，恒大地产的主业创造的现金，不足以满足分红的现金，反倒是恒大地产利用外部融资（借钱或者股权融资）来进行分红。
数据太多了，我就不列了。简单讲讲，现金流量表有三个科目：经营性现金流净额（主业产生的现金）、投资性现金流净额（投资活动产生的现金）、筹资性现金流净额（筹资活动产生的现金）。
从年到年：
恒大地产每年的投资性现金流净额均为负数。经营性现金流净额只有在年和年为正数，且只有年能够覆盖投资性现金流净额和年报告期内所发放的19.82亿元的分红。
也就是说，从到年这7年，恒大地产的自由现金流都是负数，其分红只能靠筹资性现金流净额来支撑，也就是只能靠外部融资来支撑。
所以，提前确认销售收入，以提前确认利润，以提前分红，能够这么搞，也不怕。怕的就是，企业没现金流分红，却要借钱去分红。